Immobilienfinanzierung
Bei einem Wusch ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen ist die passende Baufinanzierung die erste Voraussetzung, um sich diesen Traum zu erfüllen.
Jede Immobilienfinanzierung muss individuell geplant und auf die jeweils aktuellen Baugeldzinsen abgestimmt sein.
Die passende Baufinanzierung zu finden ist nicht einfach. Etliche Sparkassen, Volks- und Geschäftsbanken und Bausparkassen bieten unterschiedliche Zinsen an. Bereitstellungszinsen, Gebühren und Sondertilgung Bestimmungen machen das Angebot unübersichtlich.
Die Banken und Bausparkassen haben seit Jahren kein Monopol mehr auf die Finanzierungen.
Unabhängige Makler bieten Vergleiche von Kreditinstituten nicht nur vor Ort, sondern auch bundesweit. Davon profitiert der Verbraucher, der sich auf diese Weise oft einen viel günstigeren Zins als bei der Hausbank sichern kann.
Was ist bei der Planung der Immobilienfinanzierung zu beachten?
1. Eine ehrliche finanzielle Kalkulation
Zuerst sollte man alle monatlichen Ausgaben addieren und darüber hinaus noch eine kleine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben einplanen (z.B. für die Autoreparatur). Was nach Abzug dieser Ausgaben bleibt, zuzüglich der aktuellen Warmmiete, ergibt die künftige, maximale monatliche Kreditrate.
Experten raten folgendes Muster nicht zu überschreiten: Für 1€ der möglichen monatlichen Finanzierung kann man 200€ Darlehen aufnehmen. Also bei 1000€ monatlicher, tragbarer Belastung ergeben sich 200.000€ Darlehnssumme.
2. Alle möglichen Kosten berücksichtigen
Also außer dem Preis der Immobilie auch Notar Kosten (1,5%), Maklergebühren (je nach Region 3-7%) und Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland 3,5 - 6,5%). Beim Hausbau gibt es zusätzlich Kosten für Außenanlagen, wie Garage, Garten, Parkplatz und Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz (Wasser, Heizung, Telefon). Gegebenenfalls kommen Modernisierungskosten hinzu (z.B. Bodenbeläge, Fliesen, Streich-Arbeiten).
3. Geduld bei der Immobiliensuche
Egal ob man sich für den Bau eines Hauses entscheidet oder eine gebrauchte Immobilie kaufen möchte, alles soll gut überlegt sein.
Beim Bau ist eine gute Planung sehr wichtig. Die Größe, Lage und Beschaffenheit des Grundstücks, sowie die Art des Hauses, Größe, Heizungsart und auch das Vorhandensein eines Kellers.
Bei gebrauchten Immobilien sollte man auf jeden Fall mehrere Objekte ansehen, und diese bei der Besichtigung genau unter die Lupe nehmen. Da bei gebrauchten Immobilien fast immer Sanierungs- oder Modernisierungskosten dazu kommen, sollte man diese auf alle Fälle berücksichtigen. Bei den Besichtigungen ist es gut einen Fachmann mitzubringen, der hilft diese Kosten zu schätzen.
Eine Beobachtung der Preise über mehrere Wochen/Monate in der Region, in welcher man kaufen möchte, ist auch zu empfehlen.
4. Genug Eigenkapital einsetzen
Es gibt auch Banken, die bei gutem Einkommen so genannte Vollfinanzierungen anbieten - also Finanzierungen ohne Eigenkapital. Für die Mehrheit der Käufer sind solche Finanzierungen jedoch nicht geeignet. Als Faustregel gilt: Mindestens 10% Eigenmittel sollten schon investiert werden. Die Experten empfehlen hier aber 20 bis 30%.
Je größer der Einsatz von Eigenmitteln, desto kleiner ist der Kredit, den man aufnehmen muss. Die Abzahlung erfolgt also schneller, bzw. mit einer geringeren monatlichen Rate.
Dies bedeutet, je mehr Eigenkapital man investiert (die so genannte Beleihungsgrenze wird niedriger), desto niedriger ist der Zinssatz.
Als Eigenmittel versteht man außer Bargeld auch z.B. vorhandene Grundstücke, Baumaterialien, Architektenleistungen oder Eigenleistungen wie Malerarbeiten.
Wichtig: Man sollte nicht das ganze vorhandene Kapital in die Finanzierung der eigenen vier Wände stecken. Gewisse finanzielle Reserven sollten für unvorhersehbare Reparaturen (wie Auto oder Haushaltsgeräte) oder für Krankheitsfälle und damit verbundene Einkommenseinbußen eingeplant werden.
5. Richtig und genau vergleichen
Der geringste Zinssatz einer Bank bedeutet nicht zwangsläufig auch die günstigste Finanzierung, denn die Immobilienfinanzierung ist ein sehr komplexes Thema.
Wichtig ist hier auch die Zinsbindung (5, 10, 15 oder 20 Jahre), weitere Gebühren die noch anfallen, Möglichkeit einer Sondertilgung und eine eventuelle Anbindung an die Finanzierung von bestehenden Geldanlagen, wie Versicherungen, Bausparverträge oder Wohn-Riester. Auch die Einbringung von Landesfördermitteln (z.B. KfW-Darlehen - Kreditanstalt für Wiederaufbau) kann die gesamte Baufinanzierung deutlich günstiger gestalten.
Gibt es eine Förderung vom Staat?
Der Staat unterstützt die Immobilienfinanzierung durch verbilligte Kredite von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die KfW-Darlehen gibt es für Neubau, Kauf, Sanierungsmaßnahmen, Modernisierung von Heizungen oder für die Nutzung erneuerbarer Energiequellen.
Die Beantragung eines KfW-Darlehens ist nur über ein weiteres Kreditinstitut möglich, also in Kombination mit einem Hauptkredit von einer Bank.
Je nach Maßnahme (Bau, Kauf, Renovierung) sind bis 50.000€ Darlehen möglich, für Energieeffizienzhäuser oder Sanierungen sind auch bis 75.000€ möglich.
Der KfW-Zins richtet sich nach dem gerade aktuellen Bauzins der Banken. Je nach Maßnahme und Objekt, kann er 0,2-0,4% günstiger sein als der normale Zins.
Die Zinsentwicklung
Seit Jahren haben wir einen fallenden Hypothekenzins in Deutschland. Lag der Durchschnittszins 1995 noch bei 8% und 2004 bei ca. 5%, so liegt er heute - 2014 bei ca. 2%.
Deswegen ist eine Immobilienfinanzierung heutzutage so günstig wie noch nie.
Die Experten prophezeien, dass die Niedrigzinsphase noch paar Jahre andauern wird, aber niemand kann das mit Sicherheit sagen und einschätzen wie lange diese Phase noch anhält.
Zins Beispiel
Objekt: Eigentumswohnung, Beleihungswert: 90%, Zinsbindung 10 J., Tilgung 2%, Sondertilgung bis 5% im Jahr,
1,89% effektiv (Stand 09.2014)